万達の商業不動産の「不動産化に行く」モードを簡単に分析します。

中国ひいては世界最大の商業不動産開発会社万達が、不動産化に行きます。

万達グループの会長王健林はこのほど、万達が全面的に第4回の転換を始めると発表しました。

主な内容は、商業用不動産は不動産を取り除き、完全な軽量資産化を実現するというものです。

「将来、万達広場には重い資産項目がないだろう。

万達商業不動産株式有限公司は「不動産」の二文字を除いて、万達商業投資会社または商業投資管理会社になり、万達商業不動産の全面的な転換を実現します。

万達商業帝国の主な製品として、万達広場は一貫してセットにしてオフィスビル、商店、住宅などを建設して、これらの製品を販売する現金の流れで万達広場を投資します。

統計によると、2015年末までに、万達商業不動産はこの「重資産」モデルで運営されるプロジェクトは135万達広場である。

しかし、王健林さんの目には、このようなモデルが過去形になりそうです。

私たちは目標を決めました。5年間で7000万平方メートルの不動産を消化するということは、5年間で万達の商業不動産は不動産化の目標を達成するということです。

総資産は5000億元近くの万達商業不動産で、現在の収入の7割を超えるのは不動産販売から来ています。

王健林さんはこの部分の収入に対する依存を減らしたいと思いますが、もっと大きい程度にレンタルによって駆動されるモデルに転向します。

王健林氏によると、中国の不動産産業は需給バランスの転換点に達し、横になってお金を稼ぐ高利潤時代はもう過ぎました。

重資産モデルはまだ発展していますが、困難が増大しています。

急速に規模を拡大するには、軽資産に転換する必要がある。

ある業界関係者は冗談を言っています。「いわゆる軽資産とは、つまり他人のお金を遊ぶことです。」

万達の軽資産モデルはこのような特徴です。投資して万達広場を建設する全資金は他の人が出して、資産は投資家に帰ります。

万達は住所、設計、建築、

と管理し、万達広場ブランドと万達世界オリジナルの商業情報管理システム「慧雲」を使用します。

このモデルは不動産販売がなく、準金融投資行為であり、万達と投資先は35:65の割合で、純賃貸収益から分けられます。

万達の目標は年間賃貸料の純利益比率を高めることです。

実際、万達は2014年から「他人のお金を持って、自分のことをする」という試みを始めました。

2015年1月に、万達商業不動産は光大ホールディングス傘下の光大安石、嘉実基金、四川信託と快速マネー公司と投資枠組み協議を締結したと発表しました。4つの機関は今明の2年間で、最初の投資額は約240億元で26万達広場の建設に用いられ、万達商業は建設と管理にのみ責任を負います。

万達は、自分のモデルチェンジを通じて経済のサイクルを平らにします。

ライトアセットモードの下で、万達広場に投資するお金は機関投資家から来て、あるいは投資信託商品を通じて募集して、不動産の販売がないため、住宅価格の変化に関わらずそれとも市場の周期の変動はこのような発展パターンに対してすべて大きくなくて、経済の周期の影響を免れました。

このようにして帳簿を計算します。もし標準的な軽資産店の賃貸料が1億元に達するとしたら、2つの店は毎年2億元の賃貸料で、万達は7000万元の賃貸料に分けられます。

一つの基準

店の平均も1億元の賃貸料で、管理コスト、税金、財務利益を差し引いた後、両者の収入はほぼ同じです。

財務諸表から見れば、軽資産プロジェクトの収益はとてもいいです。二つの軽資産店の管理収入の総利益も同じです。

王健林氏によると、万達は現在も国内外の多くの投資家と保険料及びファンドと交渉している。

「2015年には63の軽資産万達広場投資契約の締結を確保することを要求します。

つまり、2016年に開業した23社、2017年に開業した40社の軽資産万達広場の契約を締結し、年内に現金人民元300億元を受け取るということです。

万達広場は立地、デザイン、用地から開業までの建設期間が3年ぐらいなので、2015年に開業予定のプロジェクトはもう軽資産に変えられなくなりました。

しかし、2016年万達は50万達広場を開業する予定です。20以上は軽資産です。

2017年以降、万達は毎年少なくとも50万達広場を開業するスピードを維持します。そのうち40個以上は軽資産です。

万達は今9000万平方メートル以上の土地の備蓄があります。そのうち7000万平方メートルの不動産販売があります。

5年間で、この7000万平方メートルの販売物件は消化されます。

企業が徹底的に軽くなった」

王健林さんは言いました。

王は万達の軽資産を返した後の戦略目標を返しました。

一つは2020年に400～500万人の万達広場を開業します。二番目は2020年の万達商業不動産の純利益の三分の二は賃貸収入から来ます。

王健林は、もし一つの会社の純利益の三分の二が不動産以外から来たら、この会社は不動産会社を呼ぶことができなくなります。だから、万達商業不動産株式会社は「不動産」の二文字を削除します。