大型ショッピングセンターが寝返りを打つには、物を売るだけではいけません。

大型ショッピングセンターの立地は百貨店と違って、万達広場の立地は都市の核心区に少ないです。核心区の土地コストが高すぎるため、投資収益率が低下します。

万達広場の立地は三つの原則に従います。一つは交通が便利です。

少なくとも二つの都市のメインコースに直面しています。二つの方向から広場に出入りしやすいです。

もし主要な道が一つしかないなら、人の流れ、車の流れが多くなり、渋滞が発生しやすく、出入りの困難を引き起こします。

二は居住人口規模です。

万達広場の立地条件は半径5キロ以内の居住人口が30万人に達することを要求します。

高速鉄道の駅や空港では、毎年千万人の乗客が流れるかもしれませんが、万達は原則として考えていません。流動人口はたまにしか消費しないので、ショッピングセンターでは重複消費のリピーターが必要です。

三番目は隣の地域で同じ営業状態がないです。

万達広場はなぜ人気がありますか？

今年、中国の消費市場には三つの現象が現れました。

一つは客流の増加速度の低下である。

厳しい経済状況の中で、全国の万達広場の客流は依然として増加していますが、平均成長は桁数です。

前の5年、万達広場は毎年旅客の流れに比べて増加してすべて2桁です。

二は客単価の低下です。

万達広場は小売、飲食、娯楽、文化など様々な業種が含まれています。去年の顧客一人当たりの平均消費は100元を超えています。今年は90元余りしかありません。その中には3%ぐらいのインフレ要素が含まれています。これはお客様の消費意欲が低下していること、あるいは消費能力が低下していることを示しています。

第三に、店舗を減らすことです。

特にいくつかの多国籍企業は以前万達に従って、いくつかの店を出して、甚だしきに至ってはいくつかのチェーン企業が一つの店を争っていましたが、今年はこれらのチェーン企業は一般的に計画を下方修正しました。

これらの現象は中国の消費市場に問題があったということを示しています。

なぜですか

ワンマン運転できますか？主に以下のいくつかの理由があります。

一、立地

大型ショッピングセンターの立地は百貨店と違って、万達広場の立地は都市の核心区に少ないです。核心区の土地コストが高すぎるため、投資収益率が低下します。

万達広場の立地は三つの原則に従います。

一つは交通が便利です。

少なくとも二つの都市のメインコースに直面しています。二つの方向から広場に出入りしやすいです。

もし主要な道が一つしかないなら、人の流れ、車の流れが多くなり、渋滞が発生しやすく、出入りの困難を引き起こします。

二は居住人口規模です。

万達広場の立地条件は半径5キロ以内の居住人口が30万人に達することを要求します。

高速鉄道の駅や空港では、毎年千万人の乗客が流れるかもしれませんが、万達は原則として考えていません。流動人口はたまにしか消費しないので、ショッピングセンターでは重複消費のリピーターが必要です。

三番目は隣の地域で同じ営業状態がないです。

二、位置決め

万達広場の繁栄の重要な原因は位置付けが正確であることです。

万達広場の位置付けは若くて、ファッション、流行で、取引先の群は主に15~35歳の若者で、商店は速いファッションのブランドと大衆の飲食、文化の娯楽種類のブランドを主とします。

ハイエンドは万達広場の主要な方向ではありませんが、地域が特によければ、万達もたまにハイエンドを作ります。

来年万達は長沙、武漢の二つの世界トップの高級品ショッピングセンターが開業します。この二つのプロジェクトは建築平面、外立面の設計、内装またはブランドの投資に関わらず、すべてのショッピングセンターを超えます。

万達広場の全体的な位置付けは中ぐらいの上にあります。このようにするメリットがあります。

一つは人気があります。

大衆消費こそ人気があります。高級品店は客単価が高いですが、人の流れが少なく、ランダム消費率が低いです。

万達は調査をしましたが、お客さんを見つけました。

の中で、目的的な消費は普通は20%~30%しか占めません。3分の2以上はランダムに消費します。映画を見る時はついでに食事をして、買い物をしてから歌を歌うかもしれません。

だから、大衆消費をするだけで、人気があります。

人気があってこそ、売上高が高くなります。

二はコピーしやすいです。

数年前、万達グループはスピードを上げ始めました。今年は18万達広場、12軒の五つ星ホテルを開業しました。来年は20万達広場、17軒のホテルを開業する予定です。2014年は24万達広場、18軒のホテルを開業する予定です。万達は今後毎年20万達広場、15軒のホテルの開業速度を維持する見込みです。

高級品店を全部経営すれば、都市は制限され、地域も制限されています。

第三に、スペースを向上させるために残します。

例えば、上海の五角場万達広場では、最初に作ったのは中級店ですが、周辺のコミュニティが成熟し、消費レベルが高くなり、高級ブランドを導入しました。

万達広場が本当に都市の中心になれば、多くの高級ブランドが入ってきます。その時に調整しやすいです。

最初からぜいたく品を作っていたら、後で変えたいと思うとかえって面倒です。

デザイン

デザインはショッピングセンターが繁盛するかどうかの重要なポイントです。

大手銀行のアドバイザーとして、不良資産のショッピングセンターを診断してもらいました。銀行は経験を提供して、それらを手伝ってほしいです。しかし、あるプロジェクトを見終わった後、私は一つの意見しかありません。

例えば、上海松江のショッピングセンターは大学城の近く、地下鉄駅の終点に位置しています。場所はとてもいいですが、総建築面積は48万平方メートルの複合体で、7階しか作っていません。各階は6万平方メートルで、統一層は4.5メートル、荷重は500キロです。

6万平方メートル以上の階に入ると、人は北を探していません。統一層の高さ、荷の積載は、商店のニーズを全く考慮していません。

当時はまだピットの段階で、いくつかの株主に対して誠実に提案していましたが、転覆しなければなりません。しかし、彼らは基礎工事に入った数千万元を惜しんでいました。

広東にはショッピングセンターがあって、当時は世界最大と言われていました。このプロジェクトの場所選びは問題なく、位置付けは問題なく、デザインにも大きな問題がありました。

この会社は前後して7、8つの国際国内企業誘致チームを招待しましたが、いくら募集してもだめです。

私も見てから解体することを勧めます。当時の建物は二階か三階しかなくて、コストがとても低いです。

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この土地を取り外すと、今の地価で売っても、銀行はローンを回収できます。株主は投資を回収できます。工事チームは工賃をもらえます。

済南泉城路は何百年の歴史がある有名な商店街で、昔は街の幅は15メートルしかなかったですが、人気があります。

その後改造して、歩行者天国を70メートルまで広くします。このような広い尺度は歩行者天国の規則に合わないです。

結果的に両方を歩いていますが、中には誰もいません。人気はますます薄くなりました。

最後はしょうがないです。歩行者天国を都市道路に変えます。

このような例はまだたくさんあります。商業デザインは建築設計と違って、建築の名人は商業を知っているとは限らないです。商業デザインは必ず玄人にやってもらいます。

ショッピングセンターの設計をします。主に三つの体験があります。

一つは交通優先です。

まず車の出入りを考え、大型ショッピングセンターは車を運転せずに、周辺交通との関係を十分に考慮しなければならない。

地上交通だけでなく、地下駐車場も重視して、車の所有者がすぐに駐車スペースを見つけられます。

二は出入り口の選択です。

ショッピングセンターの一番主要なドアは人々がよく歩く方向に置くべきです。

人には惰性があります。順道に沿って一つのところに行きます。商業では「通りを隔てて死ぬ」「一歩差三割」という名言があります。

人は東から来て、扉は西に向かないで、プールの貯水のように、人の流れを包み込むことができます。

第三は人の流れと線です。

普通の人はショッピングセンターを回って、歩きながら、400メートルぐらい歩くと疲れますので、建物の長さは400メートル以内にしたほうがいいです。

万達計画院の名言に「振り返らない」があります。人の流れは「一」の字か「口」の字です。

平行二本の線を設計すれば、必ず一つの方が寂しいです。

ショッピングセンターの設計知識が多くて、万達は今ショッピングセンターの投資建設と運営管理の書籍を編纂しています。私達は長年ショッピングセンターの経験システムをまとめました。

もし皆さんがショッピングセンターの作り方を知りたいなら、見てもいいです。

四、業態

万達広場より多くの選択

。

一つは体験式の消費を強調することです。

万達広場は体験式の消費が50%より大きいと明確に規定しています。

多くの人は体験式消費者の家賃が低く、衣料品のレンタル料が高いと思っています。

しかし、ショッピングセンターで服を売っているなら、家賃も同じです。飲食、グルメ、文化、娯楽などの業種に合わせると、家賃も少なくないです。

また、業種によってはお互いに販売を促進し、より効果的である。

二番目は食事のほうが大きいです。

各万達広場の飲食業は賃貸面積の比重を占めてすべて20%を超えて、普通は30軒の飲食店より少なくなくて、多いのは40数軒あります。

私は8年前にショッピングセンターで多くの飲食を作るべきだと言いました。そして、飲食を屋上に置くと、その時、多くの人が理解してくれませんでした。中国のショッピングセンターは売ったのではなく、食べたのです。

「民は食を以て天と為す」、中国人は美味しいです。そして、地域文化の違いで、地域によって食べ物の好みが全然違います。

私達もこのために飲食の共同発展のブランドを減らすことを決定して、現地の人は何が好きですか？

各万達広場の招商前に現地の飲食業に対して調査を行い、現地ランキングの上位30の飲食ブランドは20社以上導入しなければなりません。

実践は証明して、私達の判断は正しくて、飲食はちょうど万達広場の1枚の切り札になります。

飲食が火になったら、家賃は小売類の平均水準に達するだけではなく、客を呼び込み、屋上から転げ落ちて、商業の「滝効果」を形成し、ショッピングセンター全体の人気を高めます。

第三に、同業者は一つだけを選んで、比較的効果を高めます。

第四は事業体に対する等級付けである。

万達内部は万達の発展に従う数千の商店をA、B、C、Dの4つの等級に評価して、異なったランクの万達広場は相応のランクのブランドを選ぶことしかできません。

例えば万達広場A級店はA、B類のブランドしか選べません。B級店はA、B、C類のブランドしか選べません。

このようにして内部の腐敗を防止するだけでなく、企業が絶えず向上するように激励します。

五、管理

ショッピングセンターの繁栄、最も核心は管理です。

管理には五つのやり方があります。

まず管理は建設より重要である。

ビジネス管理は万達の核心競争力であると常に強調しています。

万達商業管理会社が備えている幹部の数は他のシステムより多く、ランクは他のシステムより高いです。

賃金はプロジェクト開発会社と同等の待遇を行い、商業管理者の賃金は不動産開発者より少ない。

二は問題を解決するのが上手です。

どのショッピングセンターが開業しても問題が発生します。万達は神様ではありません。一部の広場でも開業後には不人気な現象が発生しました。

たとえば瀋陽太原街万達広場は位置がとてもいいですが、開業後人気が急に下がりました。商店のキャンセルは最高時に20%に達しました。

私達はすぐに研究を組織して、総裁は何回も現場会を開催して、設計、管理、研究などの部門の十数回の会議で診察して、最後に結論を形成して問題を位置付けしたのです。

そこで位置づけを調整して、5ヶ月以内に大半の商店を交換します。

場所を決めてから、この広場は急速に繁盛してきました。今の人気は全国の万達広場の中でトップ10にあります。

ショッピングセンターをして大胆に問題に直面して、回避することができなくて、その上問題を研究して解決することに優れるべきで、特にちょうど商店が店を閉めるあるいは撤退する現象が現れ始める時、すぐ解決しなければなりません。

第三に、事業者のサポートです。

国内のいくつかのレストランはよくできていますが、チェーン店の経営は多くないです。一つのレストランは内装だけで数千万元を必要とします。

万達はこのようなレストランを支援して、全部の内装を提供して、酒屋が数年に分けて返済できます。

万達広場で有名な「大プレイヤー」も万達に支えられて作られました。

大プレイヤーは万達の全国チェーンの発展に従って、開始時に人材が追いつけなくなりました。万達はまた人を派遣して金を受け取ります。彼らが気候を形成するまで、管理人材が追いつきました。

万達はまた優良品質の商店に対してレンタル期間を無料で提供して、商店に合理的な賃貸料を与えて、賃貸料を過大に引き延ばすことに反対します。

家賃が高ければ高いほどリスクが高くなります。ショッピングセンターでは短期的に業者から高い家賃を搾取する心理は決してありません。

前期の忍耐と投入は、まさに長期の繁栄を得ることができる。

第四は情報化建設を重視することである。

万達グループは数年前から自分の情報管理センターを設立し、国内外の優秀な人材を多く募集しています。

万達広場の賃貸料、運営、安全、財務などの管理はすべて情報化を実行します。

情報化は管理を規範化し、抜け穴やミスを減らし、ビジネス管理会社の発展を大いに支持しました。

五は標準化管理を行うことである。

万達商業管理会社は20冊近くの本を出しています。各業務に対して非常に詳しい操作規範があります。

例えば「開店マニュアル」は、開店プロセスがいくつかの細目に分かれており、一目瞭然です。

企業誘致、安全、賃貸料なども管理基準を形成しています。

標準化は情報化に協力しています。来月、来週は何をしますか？

王健林は万達広場を開く過程で、一番上の階でレストランを作って天下のコースを決める以外に、地元のランキングのトップ30の飲食ブランドは万達広場ごとに20軒以上導入しなければなりません。

飲食が屋上で人気を集め、人の流れは「滝の流れ」を通じて、他の階の商売を牽引している。

2010年末までに、万達グループは70万達広場近くを開業します。建設中はまだ数十個あります。全国28の省市に分布しています。中国の消費市場の動向を比較的正確に把握できます。